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物权能否变动并不影响债权合同的效力

作者:刘旭杰  发布时间:2011-04-06 09:32:49


    一、案件介绍

    原告奚高侠。

    被告郭仙英。

    原告诉称,2010年10月份,经刘满仓介绍,原、被告签订了一份房屋买卖协议。协议约定,原告以216000元从被告处购买位于白水县城西街客运公司家属院后排东边第一户独院一座。原告于2010年10月4日已付购房款116000元整。按协议于2010年12月5日支付剩余10万元购房款时,被告声称没有房屋所有权证和国有土地使用证,原告认为被告在该房屋无两证的情况下,签订房屋买卖合同,违反了有关法律的强制性规定,故诉至法院,要求确认双方所签房屋买卖协议无效,并判令被告立即返还原告已支付的购房款116000元。

    为支持其主张,原告提供的证据有:1、原、被告于2010年10月4日签订的房屋买卖协议一份;2、交款清单三份,证明原告于2010年10月4日向被告支付了购房款共计116000元整。

    被告郭仙英辩称,在签订协议前她已告知该房屋无房屋所有权证及国有土地使用证,原告表示同意购买才签订的合同,不存在欺诈,无两证并不影响合同的效力,故要求驳回原告的诉讼请求。

    为支持其主张,被告提供的证据有:1、白水县交通局于2010年12月5日出具的书面证明一份,证明该房屋属郭仙英所有;2、刘满仓于2011年元月6日出具的证言一份,证明在签协议时原告已明知该房屋无两证而同意购买;3、刘卫虎、强玉莲证言两份及刘园园、白建平收条二份,证明被告因腾房而造成的损失。

    二、案件的事实

    2010年10月4日,原告奚高侠与被告郭仙英签订了房屋买卖协议。原告购买被告处位于白水县城西街客运公司家属院后排东边第一户独院一座,总价款为216000元整。在签协议时,被告已告知原告奚高侠该房屋无房屋所有权证及土地使用证,并有在场中间人刘满仓作证。当日,原告立即向被告支付了购房款116000元。协议约定2010年12月5日原告支付剩余10万元购房款后被告向原告交付房屋钥匙,并约定如有一方在协议规定期限内违约,支付另一方违约金50000元。到期后,原告认为该房屋无房产证,土地使用证,现诉至法院要求确认合同无效,并返还其已支付的116000元购房款。

    三、本院裁判结果

    原告在明知被告无房屋产权证及土地使用证的情况下,与被告签订房屋买卖协议,双方意思表示真实,该合同成立,即产生债权法上的约束力,并依据物权法规定的当事人之间订立有关设立、变更、转让、消灭不动产物权的合同,未办物权登记时,不影响合同效力。故原告的诉讼请求无法律依据,应予驳回。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条,《中华人民共和国物权法》第十五条之规定,判决如下:

    驳回原告奚高侠的诉讼请求。

    四、评析

   《合同法》第四十四条   依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准登记等手续生效的,依照其规定。

   《物权法》第十五条  当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。

    对于房屋买卖合同,出卖人订立房屋买卖合同目的是取得价款,买受人支付价款的目的在于其取得商品房的所有权。在商品房买卖合同中,是两种不同权利变动在两种不同的法律基础上进行的。商品房买卖合同所产生法律关系是债权债务关系,是建立在双方当事人意思表示的基础上。在双方当事人就订立商品房买卖合同的意思表达达成一致时,合同即产生约束力,即债权法上的约束力。债权法上的权利只是一种相对权,对人权,不具有排他的效力。债权属于请求权,对人权、相对权,因此债权的变动不必予以公示即可产生法律上的效果。而物权的变动必须依赖物权变动的公示行为,即物的交付(动产)或者登记(不动产)。物权的本质是绝对权、对世权、支配权,物权的变动必须在公示之后,才能发生对世的效果。目的是使世人了解到物权的变动,知道物权的变动对世人的排他性作用,以保障交易的安全。所以,商品房买卖合同所涉及的债权变动及物权变动是建立在完全不同的法律事实,其生效要件是完全不同。《民法通则》第七十二条规定,按照合同或者其他合法方式取得财产的,财产所有权从财产交付时起转移,法律另有规定或者当事人另有约定的除外。这一规定是典型的债权形式主义。《物权法》第九条和第二十三条再次以基本法的形式对此予以明确。由于我国法律采取债权形式主义模式,因此债权合同的效力是独立存在的。只要符合《民法通则》第五十五条规定的条件,即1、行为人具有相应的行为能力;2、意思表示真实;3、不违反法律或社会公共利益;债权合同就生效。它不受物权能是否变动而影响,即使物权不能变动,债权合同仍然有效。

    如果认为当事人之间订立有关设立变更、转让和消灭不动产物权的合同,没有办理物权登记的,合同无效,其结果就会鼓励一方违约,纵容违约的当事人,涉及另一方的合法权益就得不动保护,最终的结果就是破坏了市场经济条件下交易的基本规则,不利于社会主义市场经济的运行,这也是与立法的本意相悖的。

因此就本案而言,双方当事人均具有相应的行为能力,意思表示真实,该买卖债权合同一经签定,即合同的效力就确定,且是有效合同。而不能根据是否能办理物权登记而来认定买卖合同的效力,也就是不能说办理物权登记的物权,债权合同就有效,没有办理物权登记的债权合同就无效。故而本案驳回原告的诉讼请求是正确的。

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编辑:昌海燕    

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