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优先购买权的实现及法律适用

作者:李钢锁  发布时间:2010-04-12 09:32:40


(一)案情

2000年12月31日白水县房地产管理所与任程玉签订了为期五年的房屋租赁合同,将位于白水县南街房管所的商务楼南一楼半部,相应后院及二、三层租赁于任程玉,期限为2001年元月1日至2005年12月31日,约定租金每月1870元。合同签订后,双方正常履行至2002年2月份,从2002年3月起任程玉因房屋破损严重漏雨,房管所不准修为由,拖欠租金4480元。2003年6月2日,白水县房屋管理所未书面通知任程玉情况下,以公开拍卖形式将任程玉正在承租期的房屋以40.1万元的价格拍卖给第三人张忠仓,并办理了过户手续,为此双方发生纠纷,并分别诉至法院。

(二)审判

法院认为,原、被告双方租赁合同合法有效。房管所无充分证据佐证,该宗房产拍卖时在合理期限内以书面形式通知过任程玉,也无证据证明任程玉放弃了优先购买权。故任程玉不存在丧失优先购买权的事实,应对任程玉主张的承租范围内的房产享有优先购买权的诉讼请求予以支持。该宗房产在侵犯任程玉优先购买权的情况下拍卖行为应确认无效。就任程玉取得不享有优先权的部分与该宗房产属同一整体,不可分割。故对任程玉所得的部分利益以合理价格补偿给受利益损失的第三人,同时房管所亦应退还第三人张忠仓购房款,并承担同期银行房贷利息,对拖欠的房租4480元任程玉应予清付。

依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定,判决如下:

一、白水县房地产管理所与任程玉的房屋租赁合同自2003年6月2日终止。

二、任程玉以40.1万元的价格对位于白水县南街房屋管理所商务楼房产享有优先购买权。

三、白水县房地产管理所与张忠仓的买卖行为无效。

四、白水县房屋管理所返还张忠仓购房款40.1万元。并承担自交款之日至给付之日的同期银行贷款利息。

五、任程玉补偿张忠仓因其不享有优先购买权的部分房产所得利益6万元。

六、任程玉清付白水县房屋管理所房租4480元。

案件受理费、其它诉讼费4600元,白水县房地产管理所负担2600元,任程玉负担2000元。

(四)分歧意见

(1)白水县房地产管理所与第三人张忠他买卖行为无效。最高法院关于《民法通则》的司法解释118条明确规定,在没有告知承租人而侵犯承租人的优先购买权情况下,将房屋卖给第三人,这种买卖行为是无效的,另外第三人张忠仓是无辜的。他的损失是非常明确的,也就是他为这个房屋支付了40.1万元的房款,这个房款应由白水县房管所退还第三人。我们国家关于合同无效导致的法律后果,是按过错来承担相关的损失和责任,如果第三人明确知道房管所是在侵害任程玉优先购买权情况下出卖房屋,依然购买,他因此而承担违法行业所导致的风险和损失,他要承担一部分。如果他不知,则没有过错,也不用承担责任。故本案中第三人张忠仓的损失,应由白水县房地产管理所承担房贷利息,并由任程玉在合理范围内以补偿。

(2)承租人不能直接主张依据第三人购买房屋的条件取得房屋,只能请求确认所有人与第三人签订的买卖合同无效,通过无效之诉,依据买卖不破租赁等原则,承租人的利益可以得到应有保护。

(五)评析

承租人的优先购买权,是指出租人在租赁合同的有效期限内出卖租赁物时,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有在同等条件下优于其它购买人购买租赁物的权利。优先购买权的立法精神和目的就是要赋予承租人在购买承租房屋时的优先性,使出租人和承租人的租赁法律关系不因出租人的出卖行为而受影响,维护交易秩序的稳定,促进市场经济的发展。

优先购买权是一种物上请求权。从权利分类上来说,承租人的优先购买权是一种形式权。所谓形式权,是指权利人单方意思表示而使法律关系发生、变更或消灭权利。据此,承租人优先购买权意味着承租人依自己一方的意思即可在与第三人同等条件下优先购买租赁物,无须义务人承诺。承租人在法定期限内有权要求出租人以同等第三人条件将出租房屋卖给自己。此时,出租人不可以因为承租人主张权利而拒绝将房屋以第三人的合同条件出卖给承租人,也不可以索性拒绝将房屋卖给任何人,只要承租人坚持以第三人的合同条件购买房屋,出租人就必须履行合同义务。

基于以上理由,白水县人民法院做出上述判决内容是正确的,充分保护了出租人、承租人及第三人的合法权益。

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编辑:昌海燕    

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